Stavebné právo prechádza významnou reformou, ktorú prináša nový stavebný zákon, zákon č. 25/2025 Z. z. stavebný zákon, účinný od 1. apríla 2025. Dochádza s ním k významným zmenám v oblasti územného plánovania a výstavby. [1]
Cieľom reformy stavebného práva bolo zefektívniť a zrýchliť procesy povoľovania stavieb, odstrániť byrokraciu a posilniť digitalizáciu. Tým znížiť administratívnu záťaž, ako kľúčový faktor umožňujúci podporiť kvalitnejšiu a udržateľnejšiu výstavbu v Slovenskej republike. Stanovuje podmienky pre naplnenie základných požiadaviek počas celého životného cyklu stavby. Zabezpečuje zavádzanie postupnej realizovateľnej centralizácie, digitalizácie a profesionalizácie výkonu stavebnej agendy.
Tento článok poskytne prehľad kľúčových zmien, ktoré nový zákon prináša, a ich dopad na stavebníkov, samosprávy a verejnosť.
Hlavným cieľom zmien je urýchliť a zefektívniť proces povoľovania stavieb. Nový právny predpis zavádza:
Jednotné konanie
Jednou z najväčších zmien, ktorá výrazne zjednodušuje proces prípravy výstavby je odstránenie doterajšieho dvojzložkového rozhodovania, t. j. územného rozhodovania a následného stavebného povoľovania. Zavádza sa len jedno konanie, tzv. integrované stavebné konanie, ktorým stavebný úrad vyjadruje súhlas s navrhovanou stavebnou činnosťou. Bude mu však predchádzať prerokovanie stavebného zámeru.
Tento integrovaný prístup by mal eliminovať duplicitu v rozhodovaní a urýchliť celý proces povoľovania stavieb.
Pred začatím konania o stavebnom zámere stavebník alebo projektant, ako „procesným zástupcom“ stavebníka,prerokuje stavebný zámer s príslušnou obcou, dotknutými orgánmi a účastníkmi konania v rámci prípravnej fázy projektu. Vydané rozhodnutie dáva stavebníkovi právnu istotu súladu jeho zámeru s platnými predpismi.
Na konanie o stavebnom zámere nadväzuje overenie projektu stavby. Na základe neho možno začať so stavebnými prácami. Overovanie projektu stavby bude vydané na základe projektantom predložených doložiek súladu dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb, ak si toto právo vyhradili.
Stavebník má aj alternatívnu možnosť, a to najskôr vypracovať podrobný projekt stavby, ktorý následne podlieha overeniu stavebným úradom, pričom rozhodnutie o stavebnom zámere bude obsahovať aj dátum jeho právoplatnosti.
Posledným krokom bude, ako tomu bolo aj v minulosti, kolaudácia stavby. Dokončenú stavbu možno uviesť do trvalého užívania až po jej kolaudácii.
Fixné lehoty
Podľa nového stavebného zákona by rozhodnutie o stavebnom zámere malo byť vydané do 30 dní, čo urýchli proces výstavby. Podľa minulej právnej úpravy, v prípade ak ste chceli postaviť stavbu, bolo potrebné najskôr požiadať o územné rozhodnutie a až následne po jeho vydaní, podať žiadosť o vydanie stavebného povolenia. Tento proces mohol trvať aj niekoľko mesiacov.
Nová práva úprava zavádza ja tzv. fikciu súhlasu. V nedávnej minulosti na záväzné stanovisko obce s povolením stavby stavebník čakal niekedy mesiace ba aj roky. Reforma stanovila dotknutým orgánom 30- až 90-dňovú lehotu, v závislosti od charakteru stavby, na vyjadrenie. Ak sa v tejto lehote obec vyjadriť nestihne, predpokladá sa že súhlasila. Fikcia súhlasu znamená, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Ide o dôležitý krok k urýchleniu stavebného procesu, nakoľko častá nečinnosť obcí v prípade vyjadrovania sa v stanovených lehotách bola dlhodobý problém, pričom neexistoval žiaden prostriedok donútenia.
Digitalizácia konania
Ďalšou z významných zmien je elektronické podávanie žiadostí prostredníctvom informačného systému Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Toto opatrenie je zamerané na minimalizáciu časových prieťahov spôsobených administratívnymi procesmi v papierovej forme a na zefektívnenie komunikácie medzi stavebníkmi a príslušnými úradmi.
Zákonodarca stanovil prechodné obdobie na vykonanie úkonov podľa stavebného zákona v listinnej podobe do 31.03.2029. Zároveň však pre fyzické osoby v prechodných ustanoveniach zakotvil možnosť vykonať akýkoľvek procesný úkon aj v listinnej podobe aj po tomto dátume. Z čoho vyplýva, že nemôžeme hovoriť o úplnej a povinnej elektronizácii stavebného konania.
Elektronizácia prináša aj možnosť sledovania stavu žiadosti v reálnom čase. Eliminuje to potrebu osobných návštev stavebných úradov a telefonických dopytov. Stavebníci budú mať zabezpečený transparentný prehľad o priebehu schvaľovacieho procesu, čo im umožní efektívne reagovať na pripomienky a požiadavky príslušných orgánov.
Ohrozenie digitalizácie vidíme v nedostatku odborných kapacít na stavebných úradoch. Častokrát ide o dostatočne kvalifikovaní ľudia, resp. ľudí ktorí by zvládli prechod na digitálne procesy.
Rozšírenie kategórie drobných stavieb
Rozširuje sa rozsah stavieb, na ktoré postačuje ohlásenie, resp. tých, ktoré nepotrebujú posúdenie stavebným úradom. Rozšírenie katalógu drobných stavieb zníži administratívnu záťaž stavebných úradov, nakoľko k predmetným stavbám nie je potrebné konanie o stavebnom zámere, t. j. vydanie stavebného povolenia.
Stavebník bude môcť postaviť bez stavebného povolenia napr.:
- budovy zo zastavanou plochou do 50 m2 a nepresahujú výšku 5 m (napr. letné kuchyne, kôlne, garáže),
- montované stavby do 50 m2 (napr. prístrešky auta),
- podzemné stavby do 25 m2 (napr. pivnica),
- bazény do 25 m2,
- zariadenia na výrobu elektriny a chladu z obnoviteľného zdroja energie do výkonu 100 kW- fotovoltické zariadenia alebo zariadenia, ktoré vytvárajú energiu z obnoviteľných zdrojov do 50 kW, si nebude vyžadovať ohlásenie. Zariadenia od 50 kW do 100 kW budú vyžadovať ohlášku a pri zariadeniach od 100 kW bude potrebné stavebné povolenie,
- nabíjacia stanica pre elektromobily s celkovým výkonom do 22 kW
Prísnejšie environmentálne požiadavky
Nový právny predpis kladie dôraz na energetickú efektívnosť stavieb. Stavebník pri výstave bude musieť dodržiavať normy udržateľnosti, využívať obnoviteľné zdroje energie a dodržiavania vyšších štandardov tepelnej izolácie.
Pri výstavbe je preto potrebné rátať s vyššími počiatočnými nákladmi na zabezpečenie ekologických opatrení, čo však v dlhodobom horizonte naopak prinesie úspory na energiách a zároveň znížiť ich ekologickú stopu.
Zákonodarca týmto reaguje na rastúcu potrebu minimalizovať environmentálny dopad výstavby, znižovať spotrebu prírodných zdrojov a zabezpečiť, aby nové stavby boli energeticky efektívne a prispievali k ochrane životného prostredia.
Čierne stavby
Od apríla nastupujú aj nové prísnejšie pravidlá pre stavby postavené bez stavebného povolenia, tzv. čierne stavby.
Stavený zákon úplne vylúčil dodatočné povolenie čiernych stavieb. Zákonodarca v prechodných ustanoveniach zákona dal vlastníkom takýchto stavieb dodatočnú lehotu na podanie žiadosti na dodatočné povolenie stavieb od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029, kedy sa na ich povolenie použijú ustanovenia právneho predpisu platného a účinného pred 1.aprílom 2025.
Novela zároveň rozsah nepovolených stavebných prác, podmienok a postupov odstraňovania, zohľadnenie účasti zhotoviteľa nepovolenej stavby na porušení zákona a podobne. Zároveň sa rozšíri aj okruh sankcionovaných osôb v prípade porušenia zákona pri výstavbe, a to na zhotoviteľov stavieb, pracovníkov poverených výkonom stavebného dozoru či stavbyvedúcich.
| Pozitívne dopady | Možné riziká |
| Rýchlejšie povoľovanie stavieb – zjednotené konanie a digitalizácia, ktoré urýchlia schvaľovací proces | Adaptácia úradov – zavedenie nového systému a školenie úradníkov |
| Zníženie korupcie – centralizované rozhodovanie a elektronická komunikácia | Technické problémy pri digitalizácii |
| Väčšia právna istota – jednotné pravidlá a register stavieb, ktoré majú zabezpečiť predvídateľnosť v stavebníctve | Prísnejšia regulácia čiernych stavieb |
Nový stavebný zákon predstavuje zásadnú reformu, ktorá má potenciál zjednodušiť a urýchliť výstavbu na Slovensku. Jeho úspech však bude závisieť od efektívnej implementácie, funkčnosti elektronického systému a schopnosti úradov prispôsobiť sa novým pravidlám. Ide o krok správnym smerom k modernému stavebnému právu.
Ak potrebujete poradiť s novým stavebným zákonom pokojne sa na nás obráťte.
[1] https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2025/25/20250401.html
